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Arpit Gupta, o único membro do Conselho de Diretrizes de Aluguel (RGB) da cidade de Nova York a votar contra o congelamento dos aluguéis, disse à Fox Information Digital que a política poderia gradualmente levar à degradação os edifícios mais antigos com aluguel estabilizado, privando os proprietários das receitas necessárias para melhorias de capital.
Gupta também está preocupado que o congelamento, uma promessa central de campanha do prefeito Zohran Mamdani, possa tornar mais difícil para os proprietários pagarem suas contas.
“É um processo um pouco lento”, disse Gupta, professor associado de finanças na escola de negócios da Universidade de Nova York. “O risco é que os edifícios sofram mais problemas. Há uma variedade de respostas. Uma delas é… o adiamento da manutenção, o que piorará as condições físicas dos edifícios.”
Ele continuou: “Existem outras vias de sofrimento, como atrasos no pagamento de hipotecas, pagamentos de seguros e, eventualmente, impostos sobre a propriedade, o que faz com que a propriedade seja transferida para um banco ou para a cidade, possivelmente para uma venda com penhor fiscal”.
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O prefeito da cidade de Nova York, Zohran Mamdani, fala durante uma festa de vigilância noturna das primárias para a candidata ao Congresso Claire Valdez no 99 Scott Studio em 23 de junho de 2026, no Brooklyn. (Michael M. Santiago/Getty Pictures)
A presidente da RGB, Chantella Mitchell, nomeada por Mamdani em fevereiro, reconheceu em sua declaração após a votação de 25 de junho que os proprietários estão enfrentando custos crescentes de impostos sobre a propriedade e seguros, mas argumentaram que a maioria “continua capaz de fazer face aos custos crescentes”.
Gupta, nomeado pela primeira vez para o conselho pelo ex-prefeito Eric Adams em 2022, não contesta a afirmação de Mitchell de que muitos proprietários estão bem.
Em vez disso, ele argumenta que a pressão financeira sobre o parque habitacional da cidade com rendas estabilizadas não é a mesma em todos os aspectos, com os edifícios mais antigos que dependem quase inteiramente de rendas regulamentadas a enfrentarem um fardo muito maior do que as propriedades mais novas, de rendimento misto.
O conselho de Mamdani foi mais longe do que o do ex-prefeito Invoice de Blasio, cuja administração congelou os aluguéis três vezes – em 2015, 2016 e 2020 – mas apenas para arrendamentos de um ano. O congelamento atual afetará cerca de 1 milhão de apartamentos com aluguel estabilizado e se aplica a arrendamentos de um e dois anos que vão de 1º de outubro de 2026 a 30 de setembro de 2027.
Como resultado, os proprietários poderão, no caso mais longo possível, ter de esperar até ao closing de Setembro de 2029 antes de poderem aumentar legalmente as rendas.
Arpit Gupta, à direita, analisa documentos antes da votação do Conselho de Diretrizes de Aluguel da Cidade de Nova York sobre o congelamento do aluguel de cerca de 1 milhão de apartamentos estabilizados em 25 de junho de 2026. (Adam Grey/Bloomberg through Getty Pictures)
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Gupta considera o congelamento geral dos aluguéis uma ferramenta contundente que não aborda adequadamente a crise de acessibilidade. Em vez disso, ele é a favor de direcionar a ajuda para inquilinos em dificuldades, ao mesmo tempo que permite que edifícios com dificuldades financeiras continuem a aumentar os aluguéis.
“Cerca de 30% dos inquilinos em habitações com renda estabilizada ganham seis dígitos ou mais. Ao mesmo tempo, muitos indivíduos em habitações a preços de mercado estão abaixo da linha da pobreza”, disse Gupta. “Portanto, ter um sistema que proporciona tantos benefícios para um setor do parque habitacional e ao mesmo tempo deixar de fora completamente os inquilinos que pagam as taxas de mercado – cujos aluguéis podem na verdade subir devido à dinâmica de congelamento de uma parte do parque habitacional – significa que temos um programa incompletamente direcionado.”
A cidade de Nova York já possui programas que congelam os aluguéis para idosos qualificados e pessoas com deficiência. Gupta disse que estes programas deveriam ser expandidos de forma mais ampla para residentes de baixa renda, em vez de limitar o alívio aos inquilinos com aluguel estabilizado.
Outra preocupação de Gupta é que o congelamento dos aluguéis incentive os proprietários a deixar as unidades vagas.
Prédios residenciais na cidade de Nova York na quarta-feira, 24 de junho de 2026. (Adam Grey/Bloomberg through Getty Pictures)
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No início de junho, Gothamist informou que mais de 57.000 apartamentos estabilizados estavam vagos em abril de 2025. Na altura, as autoridades habitacionais do estado disseram que este número não oferecia uma imagem completa, uma vez que algumas das unidades incluídas na contagem estavam em processo de obtenção de novos inquilinos.
Mas Gupta argumentou que alguns desses apartamentos estão a ser deixados vagos porque os proprietários não conseguem recuperar o custo da sua reabilitação antes de os voltarem a alugar, um problema que ele acredita que será agravado pelo congelamento das rendas.
Muitos proprietários apontam a Lei de Estabilidade Habitacional e Proteção ao Inquilino de 2019 como o principal catalisador para a queda das receitas. A lei eliminou o chamado “bônus de vaga”, que permitia aos proprietários de unidades estabilizadas aumentar o aluguel em até 20% após a saída do inquilino. Os proprietários dizem a mudança tornou mais difícil recuperar o custo de reforma dos apartamentos antes de alugá-los a um novo inquilino.
Gupta disse à Fox Information Digital que vê de onde vêm Mitchell e seus colegas e reconheceu que muitos inquilinos estão seriamente lutando para pagar o aluguel, apesar dos esforços anteriores do conselho para aliviar as pressões de acessibilidade.
“Nos cinco anos em que estou neste conselho… definimos os aluguéis abaixo da nossa estimativa de aumento dos custos de construção, definimos os aluguéis abaixo do IPC e até definimos os aluguéis abaixo do crescimento salarial na cidade”, disse Gupta.
Os participantes comemoram na cidade de Nova York em 25 de junho de 2026, depois que o Conselho de Diretrizes de Aluguel votou pelo congelamento do aluguel. (Adam Grey/Bloomberg through Getty Pictures)
Apesar disso, os gastos da cidade em acordos únicos para cobrir os aluguéis atrasados dos inquilinos mais do que quintuplicaram entre 2022 e 2025, passando de US$ 102 milhões para US$ 555,8 milhões, de acordo com o estudo de renda e acessibilidade do conselho de aluguel.
O mesmo estudo concluiu que, no ano passado, 62% dos despejos ocorreram em edifícios com unidades com rendas estabilizadas, um dado importante que o conselho utilizou para reforçar a sua defesa do congelamento das rendas.
Embora Gupta discorde da escolha política do conselho, rejeitou a noção de que o resultado foi pré-determinado depois de Mamdani remodelar o órgão municipal. O prefeito nomeou seis dos nove membros do conselho em fevereiro, e todos os seus escolhidos votaram a favor do congelamento dos aluguéis.
“Pelo que entendi, o governo não dirigiu nem tentou influenciar diretamente a votação”, disse Gupta. “Meus colegas membros do conselho me disseram que foram nomeados de forma independente.”
Chantella Mitchell, presidente do Conselho de Diretrizes de Aluguel, fala antes da votação do congelamento dos aluguéis em 26 de junho de 2026. O conselho votou a favor do congelamento. (Adam Grey/Bloomberg through Getty Pictures)
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“O que também ouço dos membros do conselho que aderiram é que no processo de verificação, quando entraram no conselho, não foram questionados ou pressionados sobre a sua posição sobre o congelamento dos aluguéis”, disse Gupta.
A opinião de Gupta não é compartilhada por Christina Smyth, outra nomeada por Adams que renunciou ao conselho pouco antes da votação. Numa carta aberta publicada nas redes sociais, ela disse que o conselho foi “reconstruído”, não period mais um “órgão de apuração de fatos” e que period “obrigado a congelar os aluguéis”.
No futuro, a principal preocupação de Gupta é que o congelamento dos aluguéis se estenda muito além do que ele acredita ser razoável, visto que Mamdani prometeu que “congelaria o aluguel todos os anos em que estiver no cargo”.
“Tive muitas discussões com outros membros do conselho e perguntei: ‘se você votar pelo congelamento dos aluguéis agora, quais são as condições sob as quais você votaria pelo aumento dos aluguéis?'”, disse ele.
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Até o momento, ele disse que não obteve uma resposta clara sobre essa questão, com alguns membros do conselho lhe dizendo que precisam esperar por dados futuros para tomar uma decisão informada.
“Não tenho certeza se todos os membros do conselho acreditam que esse é o futuro, ou se talvez o futuro seja apenas mais congelamentos. Congelamento após congelamento durante quatro anos, enquanto Mamdani fez campanha. Esse é um quadro muito diferente.”
A Fox Information Digital perguntou a Mitchell se ela through o congelamento dos aluguéis como uma medida temporária e sobre as preocupações de que isso pudesse piorar a situação financeira de alguns edifícios com aluguel estabilizado. Ela se recusou a comentar além da declaração que emitiu após a votação.
